Informatie en advies voor particulieren over verbouwingen
Producten waar de gemeente u mee kan helpen
-
Olietanks in particuliere grond verwijderen
Ligt er een olietank of brandstoftank onder de grond in uw tuin, dan moet u dit melden bij de gemeente. Gebruikt u de tank niet meer, dan moet u de tank laten verwijderen door een erkend bedrijf. Laat altijd een bodemonderzoek uitvoeren.
Lukt het niet de tank te verwijderen, dan moet u de tank laten reinigen en afvullen door een erkend bedrijf.
Gebruikt u de tank nog? Zorg ervoor dat u de tank elk jaar laat keuren.
Een olietank of brandstoftank in uw grond moet u in principe laten verwijderen. Een tank die niet meer wordt gebruikt, kan namelijk roesten en lekken. Daardoor kan de bodem en het grondwater vervuild raken.
De verwijderingsplicht geldt niet voor tanks die vóór 1 januari 1999 zijn gesaneerd (schoongemaakt) door een Kiwa-erkend bedrijf. De verwijderingsplicht geldt ook niet voor tanks die vóór 1 maart 1993 zijn gesaneerd. De gemeente kan u als eigenaar toch verplichten aanvullende maatregelen te nemen. Vroeger werden tanks namelijk niet altijd even grondig gesaneerd.
Ligt er een olietank of brandstoftank in uw tuin, dan moet u dit melden bij de gemeente. Bent u niet de eigenaar van de grond maar de huurder, dan moet u dit doorgeven aan de verhuurder.
Laat eerst een bodemonderzoek uitvoeren. Is de bodem vervuild doordat de tank lekt, dan moet u de bodem saneren.
Gebruikt u de tank niet meer? Vraag een een Kiwa-erkend bedrijf om de tank te verwijderen. De adressen van deze bedrijven vindt u op www.kiwa.nl. Alleen als verwijderen echt niet mogelijk is, kan de tank blijven liggen. Het Kiwa-erkend bedrijf reinigt de tank en maakt de tank onklaar.
Bent u eigenaar en gebruikt u de olietank nog, dan moet u de tank elk jaar laten keuren. Ook moet u zich verzekeren tegen de gevolgen van bodemvervuiling.
Hoe vindt u een olietank in uw tuin?
- Mogelijke aanwijzingen in uw tuin zijn een putdeksel, een koperen dop, een ontluchtingspijp of vreemde verzakkingen. Prik met een metalen staaf in de grond in de buurt van de kelder of de kruipruimte. Olietanks liggen nooit meer dan 1 meter diep. Eventueel kunt u een metaaldetector gebruiken.
- In de kelder of de kruipruimte wijst een loze leiding op olieaanvoer. Oude olieleidingen zijn makkelijk te herkennen: ze zijn minimaal 2 keer zo dik als gasleidingen en hebben een doorsnede van circa 6 centimeter. Dichtgemaakte gaatjes in de muur zijn een aanwijzing dat er vroeger leidingen hebben gelopen.
- Vraag uw buren of de vroegere bewoners of zij weten van het bestaan van een tank.
- Oliehandelaren in de gemeente zijn een bron van informatie; zij weten in de meeste gevallen welke huizen vroeger oliestook hadden.
Kiwa-certificaat
Voor een afdoende gesaneerde olietank moet een saneringscertificaat beschikbaar zijn. Alleen erkende saneringsbedrijven leveren zo'n certificaat. Tanks die geen certificaat hebben, moeten opnieuw gesaneerd worden door een Kiwa-erkend bedrijf. Kiwa is een keuringsinstituut voor onder andere rioleringen, ondergrondse tanks en waterleidingen. Door deze erkenningsregeling hebt u de garantie dat u geen problemen met uw olietank krijgt. Is uw tank door een Kiwa-erkend bedrijf gesaneerd, dan kan hij gewoon blijven liggen.
-
Onroerende zaak, inzage beperkingen in gebruik
U kunt niet altijd met uw onroerend goed, zoals een woning, doen wat u wilt. Zo kunnen uw rechten worden beperkt door bestuurlijke besluiten specifiek voor uw onroerend goed. Bijvoorbeeld als u woont in een monumentenpand. Ook kan de gemeente een voorkeursrecht hebben om uw eigendom aan te kopen.
Alle gemeentelijke beperkingen die vallen onder de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb), moeten staan ingeschreven in de gemeentelijke registers. De gemeente registreert de beperkingen die ze zelf oplegt in een landelijke database (de Landelijke Voorziening). Deze wordt beheerd door het Kadaster.
Naast gemeentelijke beperkingen zijn er ook nog niet-gemeentelijke beperkingen. Alle niet-gemeentelijke beperkingen die onder de Wkpb vallen, staan ingeschreven en geregistreerd bij het Kadaster.
Openbaarheid gegevens
De gegevens zijn openbaar, dus iedereen kan deze opvragen. Maar de gemeente geeft niet zomaar persoonsgegevens (gekoppeld aan onroerend goed objecten) vrij.
Vraag bij het Kadaster een Kadastraal uittreksel of een Kadastraal bericht eigendom aan. Hierop staan alle gemeentelijke en niet-gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen. De gemeentelijke beperkingen kunt u ook bij de gemeente inzien.
- Kadastraal bericht eigendom bestellen. U krijgt dit bericht per e-mail toegestuurd.
- Kadastraal uittreksel bestellen. U krijgt het uittreksel per post of fax toegestuurd. Het Kadastraal uittreksel is een gewaarmerkt document.
-
Bouw en verbouw, welstand
De gemeente kan bepalen dat een bouwplan moet voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Hebt u een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen, dan kan de gemeente uw aanvraag voorleggen aan de welstandscommissie. Deze commissie beslist of uw bouwplan voldoet aan de welstandseisen.
In de welstandsnota van de gemeente staan de welstandseisen. Op basis hiervan kunt u zelf inschatten of uw bouwplan aan de eisen voldoet. Is dat zo, dan mag de omgevingsvergunning niet om redelijke eisen van welstand worden geweigerd.
De gemeente legt de redelijke eisen van welstand vast. Deze eisen gaan over:
- de karakteristiek van de bestaande bebouwing
- de openbare ruimte
- het landschap
- de stedenbouwkundige context
- massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling
- samenhang in het bouwwerk (de onderlinge relatie tussen samenstellende delen)
Via Omgevingsloket online kunt u zien of u een vergunning nodig hebt om te kunnen (ver)bouwen. Hier kunt u ook direct de aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning. De gemeente beoordeelt uw aanvraag en bekijkt of uw bouwplan past binnen de regels van het bestemmingsplan. Ook kan de gemeente een oordeel vragen aan de welstandscommissie. Deze commissie brengt dan advies uit aan de gemeente. Dit advies wordt door de gemeente gehecht aan de vergunningsaanvraag.
- uw aanvraag voor een omgevingsvergunning (onderdeel bouwen)
- tekeningen van de gewenste bebouwing (gevelaanzichten bestaand en nieuw op schaal 1:100)
- details over het uiterlijk van de bebouwing
- kleurenfoto's van de huidige situatie en aangrenzende bebouwing
- gegevens over de bouwmaterialen en kleuren die u wilt gebruiken
Vraag een principeoordeel aan
Wilt u een nieuwbouw, grote renovatie of omvangrijke verbouwing realiseren? Het is dan verstandig om eerst zelf een tekening te maken van wat u wilt bouwen en deze tekening aan de welstandscommissie voor te leggen. De commissie geeft dan een principeoordeel. Zo voorkomt u hoge architectkosten voor het ontwerp van een bouwwerk dat niet door de welstandscommissie wordt geaccepteerd.
-
Bestemmingsplan, strijdig gebruik
Wilt u gronden of gebouwen gebruiken, kijk dan eerst of dit past binnen het bestemmingsplan of een ander ruimtelijk plan. U kunt dit inzien bij de gemeente. Blijkt het in strijd met het bestemmingsplan of een ander ruimtelijk plan, dan hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig. Dit is bijvoorbeeld het geval als u een woning als kantoor wil gebruiken, terwijl het gebouw volgens het plan een woonbestemming heeft.
Let op! Hebt u ook al een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen van een bouwwerk? Dan hoeft u daar niet een aparte omgevingsvergunning voor aan te vragen. U kunt dit aangeven op hetzelfde formulier waarmee u de omgevingsvergunning voor bouwen heeft aangevraagd.
Gebruik van grond of een gebouw kan in strijd zijn met verschillende ruimtelijke plannen. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u zien welke ruimtelijke plannen gelden voor uw locatie. U kunt de plannen ook inzien bij de gemeente. Het kan gaan om de volgende soorten plannen:
- bestemmingsplan
- een gemeentelijk uitwerkings- of wijzigingsplan
- beheersverordening
- exploitatieplan
- regels op grond van de provinciale verordening
- regels op grond van een AMvB, bijvoorbeeld een van de projecten uit de Crisis- en herstelwet
- regels van het voorbereidingsbesluit
Gebruik in strijd met een bestemmingsplan
De gemeente legt voor elk gebied een bestemmingsplan vast. Hierin staat voor welk doel de gebieden gebruikt worden. Zo heeft een bestemmingsplan voor een woongebied de bestemming ‘wonen’. Wilt u een gebouw in een woongebied gebruiken met een ander doel dan bewoning, dan is het gebruik in strijd met het bestemmingsplan. U hebt dan een omgevingsvergunning nodig om het gebouw te mogen gebruiken voor dit andere doel.
In de volgende situaties hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig voor strijdig gebruik:
- U woont in een gebouw dat als bedrijfsruimte bestemd is (tot 1 oktober 2010 was hiervoor een woonvergunning voor vereist).
- U gebruikt de openbare ruimte als privé tuin (hiervoor hebt u ook toestemming nodig van de eigenaar).
- U start een hotel, restaurant of bed & breakfast in uw woning.
- U gebruikt een woning als winkel, kantoor, bedrijf, fabriek, of magazijn.
- U gebruikt weiland als kampeerterrein, festivalterrein of landingsplaats.
- U gebruikt een recreatiewoning als woning.
Neem altijd eerst contact op met de gemeente om te kijken of het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Is het strijdige gebruik de enige activiteit waarvoor u de omgevingsvergunning nodig hebt, dan kunt u de omgevingsvergunning online aanvragen via Omgevingsloket online. Voor het digitaal versturen van uw aanvraag hebt u een DigiD inlogcode nodig. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig.
Soms valt het strijdige gebruik samen met een andere activiteit waarvoor u een omgevingsvergunning nodig hebt. Bijvoorbeeld als u wilt bouwen op een plek met een groenbestemming. U hebt dan een omgevingsvergunning nodig omdat u bouwt, en omdat u in strijd met de groenbestemming bouwt. In dit geval hoeft u de omgevingsvergunning maar 1 keer aan te vragen.
Geef in uw aanvraag om een omgevingsvergunning het volgende aan:
- Gegevens en documenten over het huidige gebruik.
- Een beschrijving van het door u beoogde gebruik.
- Gegevens over de gevolgen van het gebruik voor de ruimtelijke ordening.
- Een beschrijving hoe en in welke mate de voorgenomen werkzaamheden in strijd zijn met de regels voor ruimtelijke ordening.
- Een rapport over de archeologische waarde van het terrein (indien van toepassing).
- Een situatietekening van de bestaande toestand en een situatietekening van de nieuwe toestand. Zo nodig moet u hiervan een bouwtekening overleggen.
- De redenen waarom en de mate waarin wordt afgeweken van het exploitatieplan.
Bij een gewone aanvraag beslist de gemeente binnen 8 weken na ontvangst op uw aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken worden verlengd. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
Strijdig gebruik zonder omgevingsvergunning
Het Besluit omgevingsrecht noemt enkele uitzonderingen wanneer u voor het strijdige gebruik van uw grond of gebouw géén omgevingsvergunning nodig hebt. Elke activiteit die betrekking heeft op gewoon onderhoud, is volgens dit besluit omgevingsvergunningsvrij.
Voor evenementen mag u zonder omgevingsvergunning een bouwwerk of grond gebruiken als het gebruik minder is dan 3x per jaar en minder dan 15 dagen achter elkaar.
Inpassingsplannen
Ook het rijk en de provincie zijn bevoegd om een bestemmingsplan te maken. Dit worden inpassingsplannen genoemd. Voor gebruik van uw gebouw of grond in strijd met een provinciaal inpassingsplan of rijksinpassingsplan kunt u ook een omgevingsvergunning nodig hebben. U kunt de omgevingsvergunning bij de gemeente aanvragen. De gemeente weet of er nog inpassingsplannen van toepassing zijn op uw gebouw of grond.
Water
Waterrijke gemeentes kunnen een speciaal bestemmingsplan hebben voor het water. Voor het aanleggen van een woonboot of hotelboot hebt u dan zowel een ligplaatsvergunning als een omgevingsvergunning nodig.
-
Brandveiligheid, advies
Weet u niet zeker of uw woning of pand brandveilig genoeg is? U kunt dan advies vragen aan de brandweer. De brandweer is ook de adviseur van de gemeente als er een omgevingsvergunning verleend moet worden.
Een brandveiligheidsadvies kunt u zelf vragen aan de brandweer.
Gaat u een pand bouwen of gebruiken en hebt u daarvoor een omgevingsvergunning nodig, dan beoordeelt de gemeente of uw activiteiten brandveilig zijn. De gemeente bekijkt in overleg met de brandweer of voldoende aandacht is besteed aan brandveiligheidsaspecten. Het advies van de brandweer over brandveiligheid is dus automatisch gekoppeld aan de beoordeling van de aanvraag. U hoeft dan dus geen apart advies meer te vragen.
De overheid moet de brandveiligheid van bouwwerken bewaken. Het gaat dan niet alleen om brandveilig bouwen, maar ook om brandveilig gebruik van het gebouw. Regels over brandveilig bouwen en brandveilig gebruiken staan in het Bouwbesluit 2012.
Bij de brandweer kunt u nuttige tips krijgen om uw woning brandveilig te maken.
-
Bestemmingsplan, inzage
In een bestemmingsplan staan regels over het gebruik van de grond en van de gebouwen die zich daarop bevinden. Zo staat er bijvoorbeeld of een gebied een industriële functie of een woonfunctie heeft. Het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Wilt u weten wat de bestemming van een bepaald gebied is, bijvoorbeeld omdat u wilt (ver)bouwen, dan kunt u de bestemmingsplannen inzien bij de gemeente.
Bij koop of huur van een woning is het belangrijk om te weten wat wel en niet mag worden gebouwd of veranderd in de directe omgeving van het huis. Mag een bestaand weiland worden bebouwd, mogen nieuwe wegen worden aangelegd of bedrijfsactiviteiten worden ontplooid in de directe leefomgeving? Deze informatie staat in een bestemmingsplan en kan u helpen bij de keuze voor een woning.
U kunt zich bij de gemeente melden. Er is een ruimte gereserveerd waar u de bestemmingsplannen kunt inzien. Nieuwe bestemmingsplannen kunt u digitaal inzien via www.ruimtelijkeplannen.nl.
Het bestemmingsplan geeft aan waar en wat gebouwd of aangelegd mag worden en welk gebruik is toegestaan. Iedereen is aan het plan gebonden: burgers, bedrijven, instellingen en de gemeente zelf. Een bestemmingsplan bestaat uit:
- een of meerdere verbeeldingen of plankaarten
- regels over de bebouwing en het gebruik
- een toelichting
Ook de provincie en het rijk kunnen bestemmingsplannen opstellen. Deze worden dan inpassingsplannen genoemd en worden ook ter inzage gelegd. Richt u zich tot de instantie die het inpassingsplan heeft opgesteld om de plannen in te zien.
-
Milieuvriendelijk bouwen
Wilt u zelf bouwen of een nieuwbouwwoning kopen, dan kunt u te maken krijgen met duurzaam bouwen (dubo). Dubo staat voor het bouwen via methoden en met materialen die het milieu minimaal belasten, zoals zuinig gebruik van energie, grondstoffen en ruimte, landschappelijke inpassing en beperking van afval of overige effecten op het milieu.
Duurzaam bouwen bestaat uit overeenkomsten die worden afgesloten met de ontwikkelaars van nieuwe plannen. Gemeenten stimuleren duurzaam bouwen via het sluiten van convenanten.
De gemeente stimuleert u om duurzaam te bouwen door bijvoorbeeld eisen te stellen in een koopcontract (met of zonder mogelijke boetes).
Een overzicht met de methoden en/of materialen die worden gebruikt bij het duurzaam bouwen.
-
Bouw- en grondverklaring, aanvraag
Wilt u een huis kopen, dan eisen financieringsmaatschappijen of banken bij de verstrekking van een hypotheek soms dat u bepaalde gegevens van de gemeente schriftelijk aanlevert. U kunt bijvoorbeeld denken aan informatie over de aanwezigheid van een (gesaneerde) olietank, eventuele bodemverontreiniging en bestemmingsplanbepalingen. Ook voor het aanvragen van een cultuurhypotheek bij monumenten kunnen gegevens nodig zijn die de gemeente verstrekt.
U vraagt de verklaring persoonlijk of schriftelijk aan bij de gemeente.
Uw hypotheekaanvraag en de omgevingsvergunning (als u die hebt).