De verbouw van een woning regelen
Producten waar de gemeente u mee kan helpen
-
Omgevingsvergunning
Wilt u in of om uw woning of bedrijf gaan bouwen, verbouwen, slopen of iets anders in uw woonomgeving veranderen? Dan hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Vanaf 1 oktober 2010 zijn diverse vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen gebundeld in één omgevingsvergunning. Met de aanvraag voor een omgevingsvergunning kunt u al uw benodigde vergunningen in een keer aanvragen. Dit bespaart u tijd en geld.
Voor de volgende activiteiten kunt u een omgevingsvergunning nodig hebben:
- het bouwen, verbouwen of slopen van een bouwwerk (zoals een huis);
- het slopen van een bouwwerk in beschermd stads- of dorpsgezicht;
- het veranderen van een gemeentelijk of provinciaal monument, of het verbouwen of slopen van een monument;
- het aanleggen van een weg;
- het maken van een uitweg (of uitrit) op de gemeentelijke of provinciale weg;
- het aanbrengen van een alarminstallatie aan een onroerende zaak (zoals een fabriek, kantoor of huis);
- het maken en aanbrengen van handelsreclame (zoals een reclamebord) of dit als eigenaar toestaan;
- het kappen van een boom of vellen van een houtopstand.
In de gemeentelijke (of provinciale) verordening zijn soms nog andere activiteiten genoemd, waarvoor u een omgevingsvergunning moet aanvragen.
U vraagt de omgevingsvergunning aan bij de gemeente. Dit kan digitaal of op papier.
Omgevingsloket online
In het Omgevingsloket online kunt u een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Na de check kunt u uw aanvraag doen. Dit kan door een digitaal formulier in te vullen of het formulier te downloaden en op papier uit te printen.
Voor het digitaal versturen van uw aanvraag hebt u een DigiD inlogcode nodig. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.
Beslistermijn
De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst op uw aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Voor complexe aanvragen geldt een afwijkende procedure. De gemeente legt het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage. Binnen 6 weken na terinzagelegging kan een ieder een zienswijze hierover indienen. In uw zienswijze moet u toelichten waarom u het niet eens bent met de beslissing. Nadat het besluit is genomen kunnen belanghebbenden binnen 6 weken na bekendmaking in beroep bij de rechtbank. U bent in ieder geval belanghebbende als u tijdig een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend. Er kunnen meerdere belanghebbenden zijn die beroep kunnen instellen bij de rechtbank.
Vanaf 1 oktober 2010 geldt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze wet regelt dat in totaal 25 vergunningen, ontheffingen en meldingen worden geïntegreerd in één omgevingsvergunning. Ook regelt de wet dat er één loket is voor het indienen van de vergunningaanvraag en is er één bezwaar- en beroepsprocedure.
Vergunningen in de omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning komt in de plaats van diverse vergunningen op het gebied van bouwen, wonen, ruimtelijke ordening, monumenten, natuur en milieu. In de omgevingsvergunning zijn onder meer de volgende vergunningen en ontheffingen opgenomen:
- bouwvergunning
- milieuvergunning
- sloopvergunning
- gebruiksvergunning
- aanlegvergunning
- kapvergunning
- monumentenvergunning
- reclamevergunning
- inritvergunning of uitwegvergunning
- Natuurbeschermingswetvergunning
- Flora- en Faunawet, ontheffing
Geen vergunning nodig
Door de inwerkingtreding van de Wabo is de categorie vergunningvrije bouwwerken uitgebreid. In het Besluit omgevingsrecht staat voor welke activiteiten geen vergunning nodig is.
Soms hebt u voor uw geplande activiteiten een vergunning nodig die niet onder de omgevingsvergunning valt. Zoals bijvoorbeeld een watervergunning of evenementenvergunning. Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
-
Woning splitsen
Als huiseigenaar kunt u uw pand splitsen. Zo kan een woonruimte worden omgebouwd tot meerdere appartementen. Bent u dit van plan, dan moet u een splitsingsvergunning aanvragen bij de gemeente.
Op basis van de huisvestingsverordening bekijkt de gemeente of woningsplitsing toegestaan is. De vergunning kan om de volgende redenen worden geweigerd:
- in verband met de samenstelling van de woonruimtevoorraad
- om belemmering van stadsvernieuwing te voorkomen
- als de staat van onderhoud of de indeling van het gebouw zich ertegen verzet
In de huisvestingsverordening vindt u precieze regels hoe u de splitsingsvergunning moet aanvragen, welke gegevens u moet verstrekken, wanneer moet worden beslist op de aanvraag en welke gegevens de gemeente aan u verstrekt.
Om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen, hebt u in ieder geval een splitsingsplan en een taxatierapport van een beëdigd makelaar nodig. Het rapport bevat een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimtes bestemde gedeelten van het gebouw.
Naast de splitsingsvergunning hebt u misschien ook een omgevingsvergunning nodig in verband met de eventuele (ver)bouw van het pand.
-
Kadastrale informatie
Het Kadaster houdt de openbare registers bij. Daarin wordt het eigendom van onroerende goederen bijgehouden, zoals huizen en fabrieken. Maar het Kadaster registreert ook het eigendom van registergoederen zoals schepen en vliegtuigen. Daarnaast houdt het register cartografische gegevens bij.
Veel gemeenten hebben een kadastrale balie. Daar kunt u terecht voor veelgevraagde kadastrale informatie. Zo hoeft u niet naar het Kadaster voor informatie. U kunt dan bij de gemeente de volgende informatie opvragen:
- kadastraal bericht;
- hypothecair bericht;
- uittreksel kadastrale kaart met omgevingskaart.
De registers van het Kadaster zijn openbaar. Iedereen kan dus de registers raadplegen.
Hebt u twijfels over de oppervlakte van een perceel of hebt u een grensgeschil met uw buren, dan kunt u het kadaster verzoeken de percelen in te meten en uit te zetten. De kadastrale grens wordt dan in het veld aangegeven.
-
Slopen van pand of woning, sloopmelding
Voor het slopen van een bouwwerk, hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Als bij de sloop asbest vrij komt, moet u dit altijd melden bij de gemeente. De gemeente heeft in de Bouwverordening vastgesteld wanneer u ook een omgevingsvergunning nodig hebt bij aanwezigheid van asbest. Voor sloopwerkzaamheden aan een erkend monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht hebt u altijd een omgevingsvergunning nodig, ongeacht de hoeveelheid sloopafval.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de gemeente.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.Omgevingsvergunning aanvragen
In het Omgevingsloket online kunt u het aanvraagformulier digitaal invullen of het formulier downloaden en op papier uitprinten. Het ingevulde aanvraagformulier stuurt u naar de gemeente.
Beslissing op de aanvraag
De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst op uw aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.De gemeente vraagt u in de regel om de volgende gegevens:
- foto's en een situatietekening van het te slopen bouwwerk;
- het profiel (summier) van het te slopen gebouw;
- de maten van het gebouw (aan de hand van een eenvoudige tekening, een architect is niet nodig);
- een schatting van te verwachten sloopafval per m³;
- kadastrale aanduiding, sectie en nummer;
- of er asbest vrijkomt en zo ja, in wat voor materiaal;
- of er overig chemisch afval bij de sloopwerkzaamheden vrijkomt.
Ook kan u gevraagd worden:
- of u de sloopwerkzaamheden laat uitvoeren door een bedrijf en zo ja, door welke bedrijf;
- hoe lang de werkzaamheden naar verwachting zullen duren;
- of u containers nodig hebt voor het afvoeren van het sloopafval en waar u deze plaatst.
Een groot aantal vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen op het gebied van bouwen, wonen, ruimte, monumenten, natuur en milieu is per 1 oktober 2010 samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning. De sloopvergunning is één van de vergunningen die in de omgevingsvergunning is opgegaan.
Voor meer informatie over asbest kunt u ook kijken op de website van de rijksoverheid, in het Dossier Asbest.
-
Grond kopen, huren of pachten
Soms heeft de gemeente grond beschikbaar waarop gebouwd mag worden. U kunt dan misschien een bouwkavel kopen voor de bouw van een eigen woning. De gemeente kan ook kavels verhuren of in erfpacht uitgeven. Vraag bij de gemeente na welke mogelijkheden hiervoor bestaan.
Een bouwkavel is een perceel grond waarop gebouwd mag worden. Het recht om op het perceel te bouwen, moet zowel privaat- als publiekrechtelijk vastliggen.
Publiekrechtelijk
Publiekrechtelijk ligt vast dat er op een perceel gebouwd mag worden als het bestemmingsplan dit toestaat en als op het perceel een omgevingsvergunning rust.
Privaatrechtelijk
Om privaatrechtelijk op de kavel te kunnen bouwen, moet u of het volle eigendom hebben of een opstal- of erfpachtrecht op het perceel gevestigd hebben. Elke grondeigenaar, dus ook de gemeente, kan zijn grond in erfpacht uitgeven. Erfpacht is een zakelijk recht om grond te mogen gebruiken die eigendom is van een ander. Het recht blijft bestaan ook al verkoopt de eigenaar zijn grond. Het recht is omschreven in een notariële akte en is ingeschreven bij het Kadaster. Het gebruiksrecht kan zo ver gaan dat u op basis hiervan een woning mag bouwen op het betreffende perceel.
Om speculatie tegen te gaan, stelt de gemeente aanvullende eisenbij de aankoop. Te denken valt aan de inperking van het recht tot doorverkoop voor een bepaalde duur.
- Door aankoop kunt u een bouwkavel verkrijgen. De verkoper bepaalt op welke wijze de kavel wordt verkocht. Is de verkoper de gemeente dan kan de gemeente ervoor kiezen de kavels te verkopen door bijvoorbeeld inschrijving op een wachtlijst of door u de mogelijkheid te geven op een kavel te bieden. In het laatste geval wordt de kavel verkocht aan de hoogste bieder.
- Bij erfpacht betaalt u een bedrag -de canon- voor het gebruik van de grond. De hoogte en de wijze van betaling van de canon hangt af van de erfpachtovereenkomst.
Dit hangt af van de wijze van verkoop. Wilt u een kavel kopen, dan is het verstandig om bij de gemeente te informeren naar de bestemming en, als de gemeente de verkoper is, naar de wijze van verkoop (wachtlijst, loting of per opbod). Bij het Kadaster in uw regio kunt u informeren naar eventuele belemmeringen.
Beperkingen
Het is belangrijk om voor aankoop van het perceel of vestiging van een beperkt zakelijk recht (erfpacht- of opstalrecht) te onderzoeken of vanuit eerdere overdrachten van het onroerend goed beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing of het gebruik. Beperkingen die voortkomen uit het bestemmingsplan of uit het privaatrecht moeten voor het aangaan van de overeenkomst duidelijk zijn. Op het moment van ondertekening gaat u immers verplichtingen aan die voortvloeien uit het erfpacht- of opstalrecht.
Rechtspositie erfpachter
- De rechtspositie van de erfpachter is neergelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW).
- De erfpachter is bezitter. Dit betekent onder andere dat de erfpachter risicoaansprakelijkheid draagt voor de erfpacht.
- De erfpachter moet zich aan de bestemming houden. De grondeigenaar mag voorwaarden verbinden aan de wijze waarop de grond wordt gebruikt.
- Alle rechten en verplichtingen worden vastgelegd in de op te stellen notariële akte.
- Als de gemeente grondeigenaar is en de grond in erfpacht uitgeeft, hanteert de gemeente algemene erfpachtvoorwaarden. Deze voorwaarden worden opgenomen in de akte en bepalen dus ook de positie van de erfpachter.
Erfdienstbaarheid
Een privaatrechtelijke beperking kan een eerder gevestigde erfdienstbaarheid zijn. Een voorbeeld hiervan is het recht van derden om een gedeelte van het perceel te gebruiken als weg.
Overige aandachtspunten
- Van belang is dat u nagaat of er door de aanwezigheid van kabels en leidingen belemmeringen in het perceel (zijn) ontstaan. Ook moet u uitzoeken of het bestemmingsplan belemmeringen oplevert. Voor aankoop van een perceel kunt u zich over deze punten laten informeren bij het Kadaster en de gemeente.
- Daarnaast is het van belang dat u voldoende informatie heeft over een mogelijke vervuiling van het perceel dat u wenst te kopen. De verkoper moet u hierover inlichtingen kunnen verschaffen en u de gelegenheid geven om een bodemonderzoek te laten verrichten. De toestand van de bodem moet blijken uit een recent bodemonderzoek. Voor aankoop van het perceel moet duidelijk zijn of er sprake is van bodemvervuiling.
Om in een gemeente te kunnen komen wonen, worden soms eisen gesteld aan de binding die u met die gemeente heeft (sociale bindingen of economische banden). Vraag vooraf aan de gemeente of zulke criteria van toepassing zijn.
-
Onroerende zaak, waardebepaling
De gemeente heft OZB van:
- de eigenaren van woningen
- de eigenaren van niet-woningen (bedrijven)
- de gebruikers van niet-woningen (bedrijven)
De OZB wordt berekend op basis van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Waardering van een woning is in overeenstemming met de regels van de Wet WOZ. SVHW taxeert de waarde van uw woning, (bedrijfs)pand of (bouw)grond. Deze waarde geldt als basis voor de bepaling van de verschuldigde onroerendezaakbelasting (OZB) en de heffingen van rijk (zoals het eigenwoningforfait) en waterschap. Bent u het niet eens met de getaxeerde waarde, dan kunt u bij de SVHW bezwaar maken.
Meer informatie over de SVHW vindt u op de website: http://www.svhw.nl/
Voor vragen kunt u ook telefonisch terecht bij SVHW via het gratis telefoonnummer
- De SVHW bepaalt de waarde van een onroerende zaak (WOZ-waarde). De waarde wordt jaarlijks opnieuw getaxeerd.
- De WOZ-waarde die de SVHW vaststelt, is de waarde die de woning of andere onroerende zaak had op 1 januari van het jaar voor het begin van het belastingjaar. Deze datum heet de waardepeildatum.
- Op het aanslagbiljet van de OZB staat de getaxeerde waarde vermeld. Dit biljet ontvangt u jaarlijks.
- Na ontvangst van dit biljet kunt u bij de SVHW een taxatieverslag aanvragen via de website www.svhw.nl . Hiermee kunt u controleren of de waarde goed is bepaald.
- Het is belangrijk dat u goed controleert of de waarde correct is vastgesteld. De waarde wordt namelijk voor verschillende belastingen gebruikt, zoals aanslagen OZB, de waterschapsheffingen en, voor zover van toepassing het eigenwoningforfait.
- Vindt u de vastgestelde waarde te hoog? U kunt binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag een bezwaarschrift indienen bij de SVHW.
- Op het aanslagbiljet van de OZB staat de getaxeerde waarde vermeld. Dit biljet ontvangt u jaarlijks.
- Na ontvangst van dit biljet kunt u bij de gemeente een taxatieverslag aanvragen. Hiermee kunt u controleren of de gemeente de waarde goed heeft bepaald.
- Het is belangrijk dat u goed controleert of de waarde correct is vastgesteld. De waarde wordt namelijk voor verschillende belastingen gebruikt, zoals aanslagen OZB, de waterschapsheffingen en, voor zover van toepassing, het eigenwoningforfait en forensenbelasting.
- Vindt u de vastgestelde waarde te hoog? U kunt binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag een bezwaarschrift indienen.
Voor de waardebepaling zelf hoeft u niets te doen of mee te nemen. Indien u het niet eens bent met de uitkomst kunt u bezwaar maken. In dat geval moet u een verklaring meesturen waarin het volgende staat:
- uw naam en adres;
- adres van het betreffende pand;
- de reden van uw bezwaar;
- het nummer van de aanslag waartegen u bezwaar maakt.
Wat houdt de WOZ-waarde in?
De WOZ-waarde van de woning is de waarde die de woning zou hebben als deze op die datum verkocht zou zijn. Vanzelfsprekend worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Hoe kan een gemeente dan toch de waarde van alle woningen bepalen?
Bepaling WOZ-waarde
- De meeste gemeenten huren voor de waardebepaling een taxatiebureau in. Sommige gemeenten voeren de taxaties zelf uit.
- Eerst volgt een inventarisatie van de woningen. Hierbij wordt bepaald wat de grondoppervlakte is van het perceel, wat de inhoud van de woning is en of er nog andere bouwsels zoals een garage of een schuur zijn.
- Omdat het niet mogelijk is om alle woningen afzonderlijk te taxeren, worden de woningen in groepen ingedeeld. Een groep bestaat uit vergelijkbare woningen. Dit hoeven geen identieke woningen te zijn maar het zijn woningen die qua ligging, bouw, onderhoudstoestand en dergelijke op elkaar lijken.
- Vervolgens wordt één of een aantal woningen in zo'n groep getaxeerd. De getaxeerde woning(en) wordt een referentiewoning genoemd. Deze woning is het vergelijkingsobject voor de andere woningen in de groep.
WOZ betekent waardering onroerende zaken. De WOZ-waarde is de waarde die de woning zou hebben als deze op de waardepeildatum verkocht zou zijn. Vanzelfsprekend worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Hoe kan een gemeente dan toch de waarde van alle woningen bepalen?
Bepaling WOZ-waarde
- De gemeente kan voor de waardebepaling een taxatiebureau inhuren of de taxatie zelf uitvoeren.
- Eerst volgt een inventarisatie van de woningen. Hierbij wordt bepaald wat de grondoppervlakte is van het perceel, wat de inhoud van de woning is en of er nog andere bouwsels zijn zoals een garage of schuur.
- Omdat het niet mogelijk is om alle woningen afzonderlijk te taxeren, worden de woningen in groepen ingedeeld. Een groep bestaat uit vergelijkbare woningen. Dit hoeven geen identieke woningen te zijn, maar zij lijken op elkaar qua ligging, bouw en onderhoudstoestand.
- Vervolgens wordt één of een aantal woningen in zo'n groep getaxeerd. De getaxeerde woning(en) wordt een referentiewoning genoemd. Deze woning is het vergelijkingsobject voor de andere woningen in de groep.
-
Precariobelasting
Plaatst u voorwerpen in, op of boven gemeentegrond die voor iedereen toegankelijk is, dan betaalt u hiervoor precariobelasting. Voorbeelden zijn terrasjes van horecaondernemingen, steigers, reclameborden en containers voor de opvang van bouwpuin.
In de volgende gevallen betaalt u precariobelasting:
- U wilt reclameborden plaatsen of ophangen.
- U wilt een verkoopkraam plaatsen.
- U wilt een bouwkeet en/of een steiger plaatsen.
- U hebt een balkon boven de openbare grond.
Het voorwerp dat u plaatst, bevindt zich in, op of boven gemeentegrond die voor iedereen toegankelijk is. Gaat het om een stuk grond dat wel van de gemeente is, maar dat niet voor iedereen toegankelijk is, dan hoeft u geen precariobelasting te betalen.
- Informeer bij de gemeente of u precariobelasting moet betalen. Hiermee voorkomt u dat u in een later stadium alsnog een aanslag ontvangt, eventueel verhoogd met door de gemeente misgelopen rente.
- De hoogte van de aanslag hangt af van de tarieven die zijn vastgelegd in de gemeentelijke verordening.
- U kunt binnen 6 weken na dagtekening bezwaar maken tegen de aanslag precariobelasting.
-
Bouwen en verbouwen, omgevingsvergunning
Wilt u gaan (ver)bouwen, dan hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Ook kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden door een bedrijf. Controleer of uw bouwplannen vergunningplichtig zijn. Overleg zo nodig met de gemeente.
Voor grote bouwwerken is een omgevingsvergunning verplicht. Het is dan verboden om te bouwen zonder of in afwijking van de vergunning. Om te controleren of u een vergunning nodig hebt, kunt u een check doen in het Omgevingsloket online. Hier kunt u ook de omgevingsvergunning aanvragen.
Of u een omgevingsvergunning nodig hebt, is afhankelijk van wat u wilt bouwen.
Bouwen zonder vergunning
Sinds de invoering van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), op 1 oktober 2010, is voor veel bouwwerken geen vergunning meer nodig.
In het Besluit omgevingsrecht staat, wanneer u geen omgevingsvergunning nodig hebt. Voor een dakkapel of dakraam aan de voorkant gelden strengere regels dan voor een dakkapel aan de achterkant. In het algemeen is geen omgevingsvergunning nodig voor bijgebouwen op het achtererf, als het bijgebouw niet hoger is dan 5 meter. In specifieke gevallen kan toch een omgevingsvergunning nodig zijn. Informeer bij de gemeente of dit in uw geval nodig is.
De volgende bouwwerken kunnen vergunningvrij zijn, als ze op het achtererf staan en voldoen aan de eisen in het Besluit omgevingsrecht:
- dakkapellen;
- dakraam;
- collectoren voor warmteopwekking;
- panelen voor elektriciteitsopwekking;
- kozijnen, kozijn-invullingen, gevelpanelen;
- zonweringen, rolhekken, luiken of rolluiken;
- tuinmeubilair;
- sport- of speeltoestellen voor particulier gebruik;
- schuttingen;
- overbruggingsconstructies;
- vlaggenmasten;
- antenne-installaties;
- bouwwerken voor infrastructurele of openbare voorzieningen;
- magazijnstellingen;
- bouwketen, bouwborden, steigers, heistellingen, hijskranen, damwanden, of andere hulpconstructies;
- overige bouwwerken niet hoger dan 1 meter en een oppervlakte van niet meer dan 2 meter.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de gemeente.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.
Omgevingsvergunning aanvragen
Via Omgevingsloket online kunt u na de vergunningcheck uw aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Dit kunt u digitaal doen of u downloadt het formulier en print het uit op papier. De procedure gaat als volgt:
- U vult het aanvraagformulier volledig in en stuurt het met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente.
- De gemeente stuurt u een ontvangstbevestiging.
- Is uw aanvraag niet compleet dan krijgt u hierover bericht van de gemeente. Tevens geeft de gemeente aan hoeveel tijd u hebt om de gegevens alsnog te verstrekken. Vult u de aanvraag alsnog volledig in, dan wordt deze in behandeling genomen en gaat de beslistermijn lopen.
- Alle vergunningaanvragen worden door de gemeente gepubliceerd binnen 2 weken na ontvangst.
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd.
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
De beslistermijn geldt niet als de beslissing moet worden aangehouden.
Aanhouden
De gemeente moet in sommige gevallen de beslissing over het verlenen van de omgevingsvergunning aanhouden. Als het besluit wordt aangehouden, wordt dit u meegedeeld. De gemeente houdt de beslissing onder andere aan als vóór de dag van de aanvraag:
- Een voorbereidingsbesluit in werking is getreden.
- De provincie of de minister heeft verklaard dat een provinciale verordening of besluit wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan in ontwerp ter inzage is gelegd.
- Een aanwijzingsbesluit van de provincie of minister wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan is vastgesteld.
- Een bestemmingsplan na vaststelling is bekendgemaakt.
- Het exploitatieplan op het van toepassing zijnde bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is vastgesteld. In dit exploitatieplan wordt de financiering van gemeentelijke voorzieningen bij het bijbehorende bouwplan geregeld.
Weigeringsgronden
U krijgt geen omgevingsvergunning als:
- Uw bouwwerk niet voldoet aan het Bouwbesluit.
- Uw bouwwerk niet voldoet aan de bouwverordening.
- Uw bouwwerk niet voldoet aan het bestemmingsplan, de beheersverordening, het exploitatieplan of ministeriële besluiten (B&W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Uw bouwplan in strijd is met het belang van de monumentenzorg.
- Volgens de gemeente het ernstige gevaar bestaat dat uw bouwwerk wordt gebruikt voor een strafbaar feit (de zogenaamde Bibob-regeling).
- Het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand (B&W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Het advies van de Commissie voor tunnelveiligheid daar aanleiding toe geeft.
Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Voor complexe aanvragen geldt een afwijkende procedure. De gemeente legt het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage. Binnen 6 weken na terinzagelegging kan een ieder een zienswijze hierover indienen. In uw zienswijze moet u toelichten waarom u het niet eens bent met de beslissing. Nadat het besluit is genomen kunnen belanghebbenden binnen 6 weken na bekendmaking in beroep bij de rechtbank. U bent in ieder geval belanghebbende als u tijdig een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend. Er kunnen meerdere belanghebbenden zijn die beroep kunnen instellen bij de rechtbank.
Een groot aantal vergunningen, ontheffingen en meldingen op het gebied van bouwen, wonen, ruimte, monumenten, natuur en milieu is per 1 oktober 2010 samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning. Ook de bouwvergunning is opgegaan in de omgevingsvergunning.
-
Bomen kappen, omgevingsvergunning
U hebt een omgevingsvergunning nodig voor het kappen van een boom of andere houtopstanden. Ook zeer drastisch snoeien - zoals het verwijderen van de kroon uit een boom - valt onder kappen. Alleen de eigenaar van een boom kan een omgevingsvergunning aanvragen (of moet daarvoor toestemming geven).
Wilt u een boom in een bestaand bos kappen, dan moet u dit altijd melden.
Het kappen van een boom kan soms noodzakelijk zijn. Dit is het geval als de boom een gevaar vormt of zon en zicht wegneemt. Met het oog op onderhoud kan het ook wenselijk zijn dat de boom wordt gekapt, bijvoorbeeld om andere bomen meer ruimte te geven.
Aanvullende voorwaarden
De gemeente kan aan de omgevingsvergunning aanvullende voorwaarden verbinden, zoals een herplantplicht. Ook kan de gemeente een termijn stellen waarbinnen u moet herplanten. Valt de boom onder werking van de Boswet, dan moet u het kappen melden bij de Dienst Regelingen.
Weigeringsgronden
De gemeente kan een vergunning weigeren om de volgende redenen:
- de natuurwaarde van de boom
- de landschappelijke, beeldbepalende of cultuurhistorische waarde van de boom
- de waarde van de boom voor stads- en dorpsschoon
- de waarde voor de leefbaarheid van de boom
Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning weegt de gemeente het belang van handhaving van de te kappen boom af tegen het belang van verwijdering ervan. Dit kan ertoe leiden dat een waardevolle boom toch gekapt wordt als de boom bijvoorbeeld dreigt om te waaien.
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Als particulier kunt u uw aanvraag direct digitaal indienen met uw DigiD inlogcode. U kunt het formulier ook downloaden en uitprinten. Als bedrijf heeft u voor de digitale aanvraag eHerkenning nodig.
Omgevingsvergunning kappen aanvragen
- Vul het aanvraagformulier volledig in.
- Stuur het aanvraagformulier met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente.
- U krijgt een ontvangstbevestiging van de gemeente.
- Nadat de gemeente heeft beslist, krijgt u vanzelf bericht of u de vergunning krijgt.
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Doe dit binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u eventueel nog in beroep gaan bij de bestuursrechter. In sommige gevallen kunt u rechtstreeks tegen een besluit in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Kapmelding doen
Wilt u bomen in een bestaand bos kappen of laten kappen? Vul dan een kapmeldingsformulier in en stuur het formulier aangetekend naar de Dienst Regelingen.
Voeg bij het aanvraagformulier een verklaring met de volgende gegevens:
- Het soort en het aantal te kappen bomen.
- De plek waar deze bomen staan.
- Waarom u de bomen wilt kappen.
- Vraagt u de vergunning namens de eigenaar van de bomen aan, voeg dan ook zijn of haar schriftelijke toestemming toe.
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
De eis van een omgevingsvergunning voor het kappen van bomen kan voortvloeien uit de Algemene Plaatselijke Verordening, de Boswet of het bestemmingsplan.
Algemene Plaatselijke Verordening
In de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) staat een regeling op grond waarvan het verboden is houtopstanden te kappen. De houtopstand is meestal een boom, maar kan ook een houtwal zijn, zoals een lint van struiken en bosjes. Heggen of hagen worden niet gezien als houtwal. Solitaire struiken en heesters worden niet gezien als boom omdat er geen stam gevormd wordt. Struiken en heesters vertakken zich direct boven de grond. Doel van de APV is het beschermen van waardevolle houtopstanden. De bepalingen worden toegespitst op de plaatselijke situatie.
Boswet
De Boswet wil het Nederlandse bosareaal en de houtopstanden in stand te houden. Daarom is vooral het herplanten van bomen belangrijk, omdat het bosgebied zo in stand blijft. De Boswet zondert bepaalde categorieën bomen uit van de gemeentelijke regelgeving, zoals wilgen en populieren langs landbouwgronden en wegen, bomen van bosbouwondernemingen, fruitbomen en windschermen langs boomgaarden. Op deze bomen is de APV dus niet van toepassing.
Bestemmingsplan
In bestemmingsplannen staan regelingen om houtopstanden te beschermen. De regeling in het bestemmingsplan moet aangeven waarom bescherming van een houtopstand vanuit planologisch of stedenbouwkundig oogpunt gewenst is.
Tip: Vraagt u een omgevingsvergunning voor het kappen aan, dan kunnen derden bezwaar maken tegen de eventuele vergunningverlening. Overleg eerst met omwonenden of zij bezwaar hebben tegen het kappen van een boom. De gemeente kan over een lijst met waardevolle bomen beschikken. Controleer bij de gemeente eerst of de boom die u wilt kappen op deze lijst staat.
-
Uitrit aanleggen, omgevingsvergunning
Een in- of een uitrit is een aansluiting vanuit een perceel op de openbare weg. Om een in- of uitrit aan te mogen leggen, hebt u een omgevingsvergunning nodig.
Een inrit of uitrit zijn hetzelfde. Voor het gemak gaan we uit van een uitrit. De gemeente kan een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een uitrit weigeren in het belang van:
- de bruikbaarheid van de weg;
- het veilig en doelmatig gebruik van de weg;
- de bescherming van het uiterlijk aanzien van de omgeving;
- de bescherming van de groenvoorziening in de gemeente.
Wilt u bijvoorbeeld een uitrit aanleggen en aansluiten op een drukke hoofdontsluitingsweg, waarschijnlijk weigert de gemeente u die vergunning dan vanwege de verkeersveiligheid.
Privaatrechtelijke verhoudingen
Naast de publiekrechtelijke bevoegdheid die de gemeente heeft op grond van het bepaalde in de APV is de gemeente ook in particuliere zin eigenaar van de openbare weg. Vanuit dit eigendomsrecht moet de gemeente de aanleg van een uitrit toestaan. In de meeste gemeenten ligt deze toestemming besloten in de te verlenen omgevingsvergunning. Bijzonder is dat de gemeente aan de omgevingsvergunning voorschriften kan verbinden die eigenlijk geen verband houden met de omgevingsvergunning als zodanig, maar met het eigenaar zijn van de openbare weg.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de gemeente.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.Omgevingsvergunning aanvragen
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Dit kunt u digitaal doen of u downloadt het formulier en print het uit op papier. De procedure gaat als volgt:
- U vult het aanvraagformulier volledig in.
- U stuurt het aanvraagformulier met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente.
- De gemeente stuurt u een ontvangstbevestiging.
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd.
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- De gemeente kan aan de vergunning voorschriften of voorwaarden verbinden.
Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter. Ook belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen de beslissing op uw vergunningsaanvraag.
Een groot aantal vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen op het gebied van bouwen, wonen, ruimte, monumenten, natuur en milieu is per 1 oktober 2010 samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning. De uitritvergunning is één van de vergunningen die in de omgevingsvergunning is opgegaan.
-
Bestemmingsplan, inzage
Wilt u weten wat de bestemming van een bepaald gebied is, bijvoorbeeld omdat u wilt (ver)bouwen? U kunt bij de gemeente bestemmingsplannen inzien. In een bestemmingsplan staan regels over het gebruik van de grond en van de gebouwen die zich daarop bevinden. Zo staat er bijvoorbeeld of een gebied een industriële functie of een woonfunctie heeft. Het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Bij de aanschaf of huur van een woning is het van belang te weten wat wel en niet mag worden gebouwd of veranderd in de directe omgeving van het huis. Mag een bestaand weiland worden bebouwd, mogen nieuwe wegen worden aangelegd of bedrijfsactiviteiten worden ontplooid in de directe leefomgeving?
Deze informatie kan u helpen bij de keuze voor een woning.
U kunt zich bij de gemeente melden. Er is een ruimte gereserveerd waar bestemmingsplannen kunnen worden ingezien.
Nieuwe bestemmingsplannen moeten digitaal beschikbaar worden gesteld. Deze kunt u inzien via www.ruimtelijkeplannen.nl.
Het bestemmingsplan geeft aan waar en wat gebouwd of aangelegd mag worden en welk gebruik is toegestaan. Iedereen is aan het plan gebonden: niet alleen de burgers, bedrijven en instellingen, maar ook de gemeente zelf.
Een bestemmingsplan bestaat uit:
- een of meerdere verbeeldingen (kaart waarop de bestemming is aangegeven);
- regels over de bebouwing en het gebruik;
- een toelichting.
Ook de provincie en het rijk kunnen ‘bestemmingsplannen’ opstellen. Deze worden dan inpassingsplannen genoemd en worden ook ter inzage gelegd. Richt u zich tot de instantie die het inpassingsplan heeft opgesteld om de plannen in te zien.
-
Bouw en verbouw, toezicht
Vermoedt u dat een (ver)bouw(ing) niet volgens de regels verloopt? U kunt uw vermoedens melden bij de gemeente. Een (ver)bouw(ing) verloopt waarschijnlijk niet volgens de regels als er zonder vergunning, niet conform bouwtechnische voorschriften, buiten normale werktijden of niet veilig wordt gewerkt. Buitensporig veel afval mag ook niet.
Taken bouwtoezicht
Het takenpakket van Bouw- en Woningtoezicht (BWT) bestaat onder meer uit:
- Toetsing van aanvragen om te bouwen aan bouwtechnische regelgeving (het Bouwbesluit).
- Controle op veiligheid en of er gebouwd is/wordt overeenkomstig de verleende vergunning.
- Toetsing bestaande bouw.
Bevoegdheden bouwtoezicht
De ambtenaren van het BWT hebben bij de controle en handhaving de volgende bevoegdheden:
- Het betreden van plaatsen (Dit zijn gebouwen anders dan woningen. Voor het binnentreden van een erf of woning zonder toestemming van de bewoner geldt een aparte procedure).
- Vorderen van inlichtingen.
- Vorderen van inzage in zakelijke gegevens en bescheiden, inclusief het maken van kopieën van deze gegevens. Gegevens van persoonlijke aard mogen niet gevorderd worden.
- Het onderzoeken van zaken (monsterneming, het openen van verpakkingen en zo nodig meenemen van zaken).
U kunt gedurende de openingstijden van het gemeentehuis de ambtenaren van BWT bezoeken of bellen. Of u kunt via mail uw klacht of melding doorgeven.
Wilt u informatie over de constructie van een bouwwerk, maakt u dan een telefonische afspraak. Dan kan de ambtenaar de gegevens opzoeken voordat u langskomt.
-
Bestemmingsplan, wijzigen
Wilt u gaan (ver)bouwen binnen de gemeentegrenzen, dan kunt u het beste vooraf het geldende bestemmingsplan inzien. Hierin staat de bestemming van een gebied beschreven en de regels waaraan iedereen zich moet houden. U kunt een verzoek indienen het plan te wijzigen als u (bepaalde) bebouwing wenst te realiseren of juist wenst tegen te gaan.
De gemeente is verplicht een bestemmingsplan voor het gebied binnen haar gemeentegrenzen op te stellen. Dit kunnen overigens meerdere plannen zijn voor zowel de bebouwde gebieden als het buitengebied. Ook kan de provincie of het rijk een bestemmingsplan (inpassingsplan) hebben opgesteld.
Iedere belanghebbende kan de gemeenteraad verzoeken een gemeentelijk bestemmingsplan te wijzigen. Kleinere wijzigingen in het bestemmingsplan kunnen ook door burgemeester en wethouders worden doorgevoerd.
Het vaststellen van een bestemmingsplan
- De gemeente heeft een structuurvisie of gaat deze ontwikkelen en maakt op basis daarvan een (ontwerp)bestemmingsplan.
- Meestal worden inspraakbijeenkomsten georganiseerd waarbij de meningen van de burgers en van andere belangstellenden worden gepeild. De resultaten van deze bijeenkomsten kunnen leiden tot aanpassing van de voorstellen.
- Vervolgens ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken in het gemeentehuis ter inzage. In een huis-aan-huis blad staat dit van te voren aangekondigd. U kunt in deze periode het plan inzien en bij de gemeenteraad uw mening (zienswijze) mondeling of schriftelijk kenbaar maken.
- Na deze inzageperiode stelt de gemeenteraad binnen 12 weken het bestemmingsplan vast (de gemeente kan van deze termijn afwijken).
- Binnen 4 weken nadat het plan is vastgesteld, moet de gemeente het plan opnieuw 6 weken ter inzage leggen. U kunt binnen deze periode in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
- Het bestemmingsplan treedt in werking nadat de termijn van 6 weken, waarin het plan ter inzage ligt, is verstreken.
Uitwerkingsplan, wijzigingsplan
- Een ontwerp uitwerkings- of wijzigingsplan wordt gepubliceerd. Als belanghebbende (bouwgegadigde, eigenaar, gebruiker van de grond of omwonende) kunt u uw zienswijze indienen.
- De gemeente stelt vervolgens het uitwerkings- of wijzigingsplan vast, waarbij de ingebrachte zienswijzen worden betrokken.
U kunt tegen de weigering om een uitwerking of wijziging vast te stellen bezwaar en beroep indienen.
Het is raadzaam schetsen of tekeningen mee te nemen over:
- de huidige situatie;
- uw mogelijke bouwplannen.
Op deze wijze kan worden bepaald of uw verzoek tot bouwen past binnen de randvoorwaarden van het bestemmingsplan.
Reacties
Bent u het niet eens met de voorgenomen wijzigingen in het bestemmingsplan, dan moet u uw reactie met argumenten onderbouwen en deze schriftelijk indienen bij de gemeente (inclusief naam, adres, datum en handtekening). Dit geldt ook voor een verzoek tot wijziging van een geldend bestemmingsplan.
Waaruit bestaat een bestemmingsplan?
Het plan bestaat minimaal uit een verbeelding met de verschillende bestemmingen. Vaak bevat het plan ook bebouwings- en gebruiksregels en een toelichting.
Hoe gedetailleerd is het plan?
Soms is een bestemmingsplan globaal van karakter. In zo'n bestemmingsplan is bepaald dat de gemeente binnen bepaalde grenzen het bestemmingsplan uitwerkt of wijzigt. Bij de uitwerking gaat het om detaillering van het bestemmingsplan. In beginsel blijft de hoofdfunctie (zoals woondoeleinden) ongewijzigd en wordt deze uitgewerkt voor bijvoorbeeld diverse woningtypes (vrijstaand, aaneengesloten, gestapeld enzovoort). Bij wijzigingsplannen gaat het om wijziging van de functie, bijvoorbeeld van de bestemming "bedrijven" naar de bestemming "wonen".
Wat is het buitengebied?
Het buitengebied is het gebied gelegen buiten de bebouwde kom. Vaak wordt hiermee het agrarische (open) gedeelte van een gemeente bedoeld. Het gebied geniet vaak bijzondere bescherming door allerlei planologische maatregelen. In deze gebieden mogen meestal geen bouwactiviteiten plaats vinden.
Als u een verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan wilt indienen of een zienswijze of een bezwaar wilt indienen, neem dan vooraf contact op met de contactpersoon van de gemeente. De contactambtenaar kan u precies vertellen op welke wijze u dit het best kunt doen en of het zinvol is.
-
Bouw en verbouw, welstand
Een bouwplan moet voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Hebt u een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig, dan kan de gemeente dit voorleggen aan de welstandscommissie. De welstandscommissie beslist of het bouwplan voldoet aan de welstandseisen. In de gemeente Vlist zijn welstandvrije gebieden aangewezen.
In de welstandsnota van de gemeente staan de welstandseisen. Op basis hiervan kunt u zelf inschatten of uw bouwplan aan de eisen voldoet. Als dat zo is, mag de omgevingsvergunning niet om redelijke eisen van welstand worden geweigerd.
De gemeente heeft de redelijke eisen van welstand vastgelegd. Deze eisen gaan over:
- de karakteristiek van de bestaande bebouwing;
- de openbare ruimte;
- het landschap;
- de stedenbouwkundige context;
- massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling;
- samenhang in het bouwwerk (de onderlinge relatie tussen samenstellende delen).
Nadat u de aanvraag voor een omgevingsvergunning hebt ingediend, volgt de procedure van beoordeling. Dit betreft een oordeel over inpassing in het bestemmingsplan en een oordeel van de welstandscommissie. Deze commissie vergadert periodiek en brengt advies uit aan de burgemeester en wethouders. Dit advies wordt door de gemeente gehecht aan de vergunningsaanvraag.
Is het oordeel van de welstandscommissie positief dan vindt vervolgens een toetsing aan de bouwtechnische eisen (Bouwbesluit) plaats.
U hebt de volgende documenten nodig:
- De aanvraag omgevingsvergunning (onderdeel bouwen).
- Een schets van de gewenste bebouwing (gevelaanzichten bestaand en nieuw op schaal 1:100).
- Een situatieschets.
- Foto's van de huidige situatie en aangrenzende bebouwing.
Vraag een principeoordeel aan
Wilt u een nieuwbouw, grote renovatie of omvangrijke verbouwing realiseren, dan is het verstandig eerst zelf een schets te maken van wat u wilt bouwen en deze schets aan de welstandscommissie voor te leggen. De commissie geeft dan een principe-oordeel. Zo voorkomt u hoge architectkosten voor het ontwerp van een bouwwerk dat niet door de welstandscommissie wordt geaccepteerd.
-
Asbestverwijdering uit de woning
Wilt u asbest verwijderen in of rondom uw huis? Aan de verwijdering van asbest zijn regels gesteld. Asbest is namelijk een schadelijk materiaal. Als het breekt of afbrokkelt, komen kankerverwekkende stoffen vrij. In de meeste gevallen hebt u voor het verwijderen van asbest een vergunning van de gemeente nodig. Soms is een melding van de voorgenomen werkzaamheden voldoende.
Verwijderen met vergunning
Voor het verwijderen van meer dan 35 m² asbest hebt u een omgevingsvergunning nodig en moet u een asbestinventarisatie door een deskundige laten uitvoeren. Wilt u asbest niet zelf verwijderen dan moet u een erkend asbestverwijderingsbedrijf inschakelen. Bij de gemeente kunt u informatie krijgen over de juiste wijze van het aanbieden van het verwijderde asbestsloopafval.
Verwijderen zonder vergunning maar met melding
U hebt geen vergunning nodig voor de verwijdering van asbest als de hoeveelheid asbesthoudend materiaal niet groter is dan 35 m² en het gaat om:
- niet-gelijmde vloerbedekking (of -tegels);
- geschroefde hechtgebonden asbest bevattende vlakke platen of golfplaten.
U moet vooraf wel een asbestsloopmelding doen bij de gemeente.
Verwijderen zonder vergunning en zonder melding
U hebt geen vergunning nodig en hoeft ook geen melding te doen als het slopen van asbest uitsluitend bestaat uit het geheel of gedeeltelijk verwijderen van:
- geklemde vloerplaten onder verwarmingstoestellen;
- beglazingskit dat is verwerkt in de constructie van kassen;
- rem- en frictiematerialen;
- pakkingen uit verbrandingsmotoren;
- pakkingen uit procesinstallaties of verwarmingstoestellen.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de bouwinspecteur.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.
Verwijderen met vergunning
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Dit kunt u digitaal doen of u downloadt het formulier en print het uit op papier. De procedure gaat als volgt:
- U vult het aanvraagformulier volledig in;
- U stuurt het aanvraagformulier met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente;
- De gemeente stuurt u een ontvangstbevestiging;
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd;
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend;
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
Verwijderen zonder vergunning maar met melding
- U kunt de asbestsloopmelding digitaal doen via het Omgevingsloket online.
- Na de melding krijgt u van de gemeente binnen 8 dagen na uw verzoek een zogenaamde ‘mededeling onder voorschriften’ waarin staat dat u zonder vergunning mag slopen. Aan deze mededeling zijn voorschriften verbonden die u moet naleven anders bent u strafbaar.
Verwijderen zonder vergunning en zonder melding
U mag de asbest niet zelf verwijderen maar u moet dit laten doen door een deskundig bedrijf. Dit hoeft geen gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf te zijn maar de geldende voorschriften moeten wel worden nageleefd.
Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter. In sommige gevallen kunt u rechtstreeks tegen een besluit in beroep bij de bestuursrechter.
Asbest
Asbest is inmiddels verboden maar is vroeger veel toegepast, bijvoorbeeld in bouwmaterialen vloerbedekking en in huishoudelijke apparaten. Bij slijtage, bewerken of verwijderen van asbest kunnen stoffen vrijkomen die bij inademing levensbedreigend zijn. Zolang asbestvezels gebonden zijn aan stevig materiaal en niet kunnen worden ingeademd, zijn de risico’s echter zeer klein. Als asbest in de woning zit en niet beschadigd is, mag dit meestal ook blijven zitten.
-
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Als eigenaar van een onroerende zaak betaalt u onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. Woningen en bedrijfspanden zijn onroerende zaken waarvoor de gemeente OZB kan heffen. Gebruikers van woningen, die geen eigenaar zijn (zoals huurders) zijn niet meer OZB-plichtig sinds 1 januari 2006. Dit geldt nog wel voor gebruikers van bedrijfspanden.
Wie is belastingplichtig voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB)?
De OZB wordt bepaald naar de situatie op 1 januari van het jaar. Verkoopt u uw onroerende zaak in de loop van het jaar, betaalt u toch voor het hele jaar belasting. Koopt u in de loop van het jaar een onroerende zaak, dan begint u pas te betalen op 1 januari van het volgend jaar. Meestal wordt bij tussentijdse overdracht van de onroerende zaak de betaalde belasting verrekend door de notaris.
Wilt u meer informatie, kijk dan op de website van SVHW: http://www.svhw.nl/
Voor vragen kunt u ook telefonisch terecht bij SVHW via het gratis telefoonnummer
De hoogte van de OZB is afhankelijk van enkele criteria:
Waarde van de onroerende zaak
De SVHW taxeert uw woning(en) en/of andere onroerende zaken elk jaar. De getaxeerde waarde geldt als uitgangspunt voor de berekening van de verschuldigde belastingen. Dit wordt de WOZ-waarde genoemd.
Gemeentelijke tarieven
De gemeente bepaalt zelf de tarieven voor de OZB. Het tarief van de OZB wordt berekend naar een percentage van de WOZ-waarde. Het percentage wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld. De tarieven variëren per gemeente. Het is dus mogelijk dat bekenden in een andere gemeente meer of minder belasting betalen terwijl de waarde van hun pand evenhoog is als de waarde van uw pand.
Uitzondering op heffing OZB
Niet over alle onroerende zaken wordt OZB geheven. Over onder andere, openbare wegen, kerken en landbouwgrond hoeft geen OZB te worden betaald.
De rechter verstaat onder gebruik naast bewonen ook het laten bouwen van een onroerende zaak. Voor de belastingheffing is het verder niet van belang of u wellicht op een ander adres voor hetzelfde belastingjaar ook een aanslag OZB voor gebruik krijgt opgelegd.
Ook woonarken en woonwagens kunnen als onroerende zaak worden aangemerkt, als ze niet of zelden verplaatst worden. Of zij daarom ook OZB-plichtig zijn, verschilt per gemeente. Sommige gemeenten kiezen ervoor deze woonruimtes Roerende Zaak Belasting op te leggen.
- Jaarlijks krijgt u een aanslag van de gemeente met daarin de door u te betalen onroerendezaakbelasting. Hierin staat de getaxeerde waarde van uw pand vermeld.
- De gemeente gaat uit van de situatie van 1 januari van het betreffende jaar. Als u 2 januari verhuist, moet u toch de belasting voor het gehele jaar betalen.
- Bent u het niet eens met de opgelegde OZB dan kunt u hiertegen bij de gemeente bezwaar maken.
- Binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag moet uw bezwaar ingediend zijn bij de gemeente.
- Jaarlijks krijgt u een aanslag van de gemeente met daarin de door u te betalen onroerendezaakbelasting. Hierin staat de getaxeerde waarde van uw pand vermeld.
- De gemeente gaat uit van de situatie van 1 januari van het betreffende jaar. Als u 2 januari verhuist, moet u toch de belasting voor het gehele jaar betalen.
- Bent u het niet eens met de opgelegde OZB dan kunt u hiertegen bij de gemeente bezwaar maken.
- Binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag moet uw bezwaar ingediend zijn bij de gemeente.
In uw bezwaarschrift vermeldt u de volgende gegevens:
- uw naam en adres;
- het adres van het betreffend (bedrijfs)pand of woning;
- de reden van uw bezwaar;
- het nummer van de aanslag/beschikking waartegen u bezwaar maakt.