Bouwen van een nieuwe woning
Producten waar de gemeente u mee kan helpen
-
Omgevingsvergunning
Wilt u in of om uw woning of bedrijf gaan bouwen, verbouwen, slopen of iets anders in uw woonomgeving veranderen? Dan hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Vanaf 1 oktober 2010 zijn diverse vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen gebundeld in één omgevingsvergunning. Met de aanvraag voor een omgevingsvergunning kunt u al uw benodigde vergunningen in een keer aanvragen. Dit bespaart u tijd en geld.
Voor de volgende activiteiten kunt u een omgevingsvergunning nodig hebben:
- het bouwen, verbouwen of slopen van een bouwwerk (zoals een huis);
- het slopen van een bouwwerk in beschermd stads- of dorpsgezicht;
- het veranderen van een gemeentelijk of provinciaal monument, of het verbouwen of slopen van een monument;
- het aanleggen van een weg;
- het maken van een uitweg (of uitrit) op de gemeentelijke of provinciale weg;
- het aanbrengen van een alarminstallatie aan een onroerende zaak (zoals een fabriek, kantoor of huis);
- het maken en aanbrengen van handelsreclame (zoals een reclamebord) of dit als eigenaar toestaan;
- het kappen van een boom of vellen van een houtopstand.
In de gemeentelijke (of provinciale) verordening zijn soms nog andere activiteiten genoemd, waarvoor u een omgevingsvergunning moet aanvragen.
U vraagt de omgevingsvergunning aan bij de gemeente. Dit kan digitaal of op papier.
Omgevingsloket online
In het Omgevingsloket online kunt u een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Na de check kunt u uw aanvraag doen. Dit kan door een digitaal formulier in te vullen of het formulier te downloaden en op papier uit te printen.
Voor het digitaal versturen van uw aanvraag hebt u een DigiD inlogcode nodig. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.
Beslistermijn
De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst op uw aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Voor complexe aanvragen geldt een afwijkende procedure. De gemeente legt het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage. Binnen 6 weken na terinzagelegging kan een ieder een zienswijze hierover indienen. In uw zienswijze moet u toelichten waarom u het niet eens bent met de beslissing. Nadat het besluit is genomen kunnen belanghebbenden binnen 6 weken na bekendmaking in beroep bij de rechtbank. U bent in ieder geval belanghebbende als u tijdig een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend. Er kunnen meerdere belanghebbenden zijn die beroep kunnen instellen bij de rechtbank.
Vanaf 1 oktober 2010 geldt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze wet regelt dat in totaal 25 vergunningen, ontheffingen en meldingen worden geïntegreerd in één omgevingsvergunning. Ook regelt de wet dat er één loket is voor het indienen van de vergunningaanvraag en is er één bezwaar- en beroepsprocedure.
Vergunningen in de omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning komt in de plaats van diverse vergunningen op het gebied van bouwen, wonen, ruimtelijke ordening, monumenten, natuur en milieu. In de omgevingsvergunning zijn onder meer de volgende vergunningen en ontheffingen opgenomen:
- bouwvergunning
- milieuvergunning
- sloopvergunning
- gebruiksvergunning
- aanlegvergunning
- kapvergunning
- monumentenvergunning
- reclamevergunning
- inritvergunning of uitwegvergunning
- Natuurbeschermingswetvergunning
- Flora- en Faunawet, ontheffing
Geen vergunning nodig
Door de inwerkingtreding van de Wabo is de categorie vergunningvrije bouwwerken uitgebreid. In het Besluit omgevingsrecht staat voor welke activiteiten geen vergunning nodig is.
Soms hebt u voor uw geplande activiteiten een vergunning nodig die niet onder de omgevingsvergunning valt. Zoals bijvoorbeeld een watervergunning of evenementenvergunning. Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
-
Rioolaansluiting aanvragen
Is uw woning of bedrijf niet aangesloten op de riolering of wilt u een nieuwe woning of bedrijf bouwen? De gemeente verzorgt de aansluiting op het openbare rioolstelsel vanaf de perceelgrens van uw gebouw. Op eigen terrein moet u zelf zorgen voor de aanleg van de riolering.
Als uw woning wordt of is aangesloten op het rioolstelsel, moet uw rioolaansluiting voldoen aan de eisen in het Bouwbesluit en aan het uitvoeringsbeleid van de gemeente. Dit beleid is geregeld in een speciale verordening. In zo'n verordening staan ook de onderhoudsvoorschriften. Er wordt bijvoorbeeld bepaald in welke gevallen de gemeente en in welke gevallen de huiseigenaar de kosten van rioolverstoppingen moet betalen. Heeft de gemeente geen verordening ingesteld, dan gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek.
Er zijn 2 soorten rioolaansluitingen: gecombineerde stelsels en gescheiden stelsels. Bent u aangesloten op een gescheiden stelsel, dan hebt u een dubbele aansluiting nodig voor de afvoer van zowel het vuile water als het regenwater.
Bij een aanvraag heeft de gemeente in elk geval de volgende informatie nodig:
- Een situatieschets
- Informatie over de aard van het stelsel: gecombineerd of gescheiden
-
Slopen van pand of woning, sloopmelding
Voor het slopen van een bouwwerk, hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Als bij de sloop asbest vrij komt, moet u dit altijd melden bij de gemeente. De gemeente heeft in de Bouwverordening vastgesteld wanneer u ook een omgevingsvergunning nodig hebt bij aanwezigheid van asbest. Voor sloopwerkzaamheden aan een erkend monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht hebt u altijd een omgevingsvergunning nodig, ongeacht de hoeveelheid sloopafval.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de gemeente.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.Omgevingsvergunning aanvragen
In het Omgevingsloket online kunt u het aanvraagformulier digitaal invullen of het formulier downloaden en op papier uitprinten. Het ingevulde aanvraagformulier stuurt u naar de gemeente.
Beslissing op de aanvraag
De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst op uw aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.De gemeente vraagt u in de regel om de volgende gegevens:
- foto's en een situatietekening van het te slopen bouwwerk;
- het profiel (summier) van het te slopen gebouw;
- de maten van het gebouw (aan de hand van een eenvoudige tekening, een architect is niet nodig);
- een schatting van te verwachten sloopafval per m³;
- kadastrale aanduiding, sectie en nummer;
- of er asbest vrijkomt en zo ja, in wat voor materiaal;
- of er overig chemisch afval bij de sloopwerkzaamheden vrijkomt.
Ook kan u gevraagd worden:
- of u de sloopwerkzaamheden laat uitvoeren door een bedrijf en zo ja, door welke bedrijf;
- hoe lang de werkzaamheden naar verwachting zullen duren;
- of u containers nodig hebt voor het afvoeren van het sloopafval en waar u deze plaatst.
Een groot aantal vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen op het gebied van bouwen, wonen, ruimte, monumenten, natuur en milieu is per 1 oktober 2010 samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning. De sloopvergunning is één van de vergunningen die in de omgevingsvergunning is opgegaan.
Voor meer informatie over asbest kunt u ook kijken op de website van de rijksoverheid, in het Dossier Asbest.
-
Bouw- en grondverklaring, aanvraag
Soms stellen financieringsmaatschappijen of banken bij de verstrekking van een hypotheek de eis dat bepaalde gegevens van de gemeente schriftelijk worden aangeleverd. Voorbeelden hiervan zijn gegevens over de aanwezigheid van een (gesaneerde) olietank, eventuele bodemverontreiniging en bestemmingsplanbepalingen. Ook voor het aanvragen van een cultuurhypotheek bij monumenten, kunnen gegevens nodig zijn die de gemeente verstrekt.
U kunt bij de gemeente een aanvraagformulier krijgen dat u ingevuld bij de gemeente kunt inleveren.
- Omgevingsvergunning (indien van toepassing).
- Hypotheekaanvraag.
-
Bouwen en verbouwen, omgevingsvergunning
Wilt u gaan (ver)bouwen, dan hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Ook kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden door een bedrijf. Controleer of uw bouwplannen vergunningplichtig zijn. Overleg zo nodig met de gemeente.
Voor grote bouwwerken is een omgevingsvergunning verplicht. Het is dan verboden om te bouwen zonder of in afwijking van de vergunning. Om te controleren of u een vergunning nodig hebt, kunt u een check doen in het Omgevingsloket online. Hier kunt u ook de omgevingsvergunning aanvragen.
Of u een omgevingsvergunning nodig hebt, is afhankelijk van wat u wilt bouwen.
Bouwen zonder vergunning
Sinds de invoering van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), op 1 oktober 2010, is voor veel bouwwerken geen vergunning meer nodig.
In het Besluit omgevingsrecht staat, wanneer u geen omgevingsvergunning nodig hebt. Voor een dakkapel of dakraam aan de voorkant gelden strengere regels dan voor een dakkapel aan de achterkant. In het algemeen is geen omgevingsvergunning nodig voor bijgebouwen op het achtererf, als het bijgebouw niet hoger is dan 5 meter. In specifieke gevallen kan toch een omgevingsvergunning nodig zijn. Informeer bij de gemeente of dit in uw geval nodig is.
De volgende bouwwerken kunnen vergunningvrij zijn, als ze op het achtererf staan en voldoen aan de eisen in het Besluit omgevingsrecht:
- dakkapellen;
- dakraam;
- collectoren voor warmteopwekking;
- panelen voor elektriciteitsopwekking;
- kozijnen, kozijn-invullingen, gevelpanelen;
- zonweringen, rolhekken, luiken of rolluiken;
- tuinmeubilair;
- sport- of speeltoestellen voor particulier gebruik;
- schuttingen;
- overbruggingsconstructies;
- vlaggenmasten;
- antenne-installaties;
- bouwwerken voor infrastructurele of openbare voorzieningen;
- magazijnstellingen;
- bouwketen, bouwborden, steigers, heistellingen, hijskranen, damwanden, of andere hulpconstructies;
- overige bouwwerken niet hoger dan 1 meter en een oppervlakte van niet meer dan 2 meter.
Omgevingsloket online
U kunt via het Omgevingsloket online een vergunningcheck doen. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat u een melding moet doen. Neem bij vragen over de te volgen procedure altijd contact op met de gemeente.
Via Omgevingsloket online kunt u uw aanvraag meteen digitaal indienen. U hebt dan een DigiD inlogcode nodig als u als particulier een aanvraag doet. Meer informatie over DigiD vindt u op www.digid.nl. Wilt u voor uw bedrijf een aanvraag digitaal indienen, dan hebt u eHerkenning nodig. Meer informatie vindt u op www.eherkenning.nl.
Omgevingsvergunning aanvragen
Via Omgevingsloket online kunt u na de vergunningcheck uw aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Dit kunt u digitaal doen of u downloadt het formulier en print het uit op papier. De procedure gaat als volgt:
- U vult het aanvraagformulier volledig in en stuurt het met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente.
- De gemeente stuurt u een ontvangstbevestiging.
- Is uw aanvraag niet compleet dan krijgt u hierover bericht van de gemeente. Tevens geeft de gemeente aan hoeveel tijd u hebt om de gegevens alsnog te verstrekken. Vult u de aanvraag alsnog volledig in, dan wordt deze in behandeling genomen en gaat de beslistermijn lopen.
- Alle vergunningaanvragen worden door de gemeente gepubliceerd binnen 2 weken na ontvangst.
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd.
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
De beslistermijn geldt niet als de beslissing moet worden aangehouden.
Aanhouden
De gemeente moet in sommige gevallen de beslissing over het verlenen van de omgevingsvergunning aanhouden. Als het besluit wordt aangehouden, wordt dit u meegedeeld. De gemeente houdt de beslissing onder andere aan als vóór de dag van de aanvraag:
- Een voorbereidingsbesluit in werking is getreden.
- De provincie of de minister heeft verklaard dat een provinciale verordening of besluit wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan in ontwerp ter inzage is gelegd.
- Een aanwijzingsbesluit van de provincie of minister wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan is vastgesteld.
- Een bestemmingsplan na vaststelling is bekendgemaakt.
- Het exploitatieplan op het van toepassing zijnde bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is vastgesteld. In dit exploitatieplan wordt de financiering van gemeentelijke voorzieningen bij het bijbehorende bouwplan geregeld.
Weigeringsgronden
U krijgt geen omgevingsvergunning als:
- Uw bouwwerk niet voldoet aan het Bouwbesluit.
- Uw bouwwerk niet voldoet aan de bouwverordening.
- Uw bouwwerk niet voldoet aan het bestemmingsplan, de beheersverordening, het exploitatieplan of ministeriële besluiten (B&W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Uw bouwplan in strijd is met het belang van de monumentenzorg.
- Volgens de gemeente het ernstige gevaar bestaat dat uw bouwwerk wordt gebruikt voor een strafbaar feit (de zogenaamde Bibob-regeling).
- Het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand (B&W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Het advies van de Commissie voor tunnelveiligheid daar aanleiding toe geeft.
Bezwaar en beroep
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dien uw bezwaar in binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Voor complexe aanvragen geldt een afwijkende procedure. De gemeente legt het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage. Binnen 6 weken na terinzagelegging kan een ieder een zienswijze hierover indienen. In uw zienswijze moet u toelichten waarom u het niet eens bent met de beslissing. Nadat het besluit is genomen kunnen belanghebbenden binnen 6 weken na bekendmaking in beroep bij de rechtbank. U bent in ieder geval belanghebbende als u tijdig een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend. Er kunnen meerdere belanghebbenden zijn die beroep kunnen instellen bij de rechtbank.
Een groot aantal vergunningen, ontheffingen en meldingen op het gebied van bouwen, wonen, ruimte, monumenten, natuur en milieu is per 1 oktober 2010 samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning. Ook de bouwvergunning is opgegaan in de omgevingsvergunning.
-
Bestemmingsplan, inzage
Wilt u weten wat de bestemming van een bepaald gebied is, bijvoorbeeld omdat u wilt (ver)bouwen? U kunt bij de gemeente bestemmingsplannen inzien. In een bestemmingsplan staan regels over het gebruik van de grond en van de gebouwen die zich daarop bevinden. Zo staat er bijvoorbeeld of een gebied een industriële functie of een woonfunctie heeft. Het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Bij de aanschaf of huur van een woning is het van belang te weten wat wel en niet mag worden gebouwd of veranderd in de directe omgeving van het huis. Mag een bestaand weiland worden bebouwd, mogen nieuwe wegen worden aangelegd of bedrijfsactiviteiten worden ontplooid in de directe leefomgeving?
Deze informatie kan u helpen bij de keuze voor een woning.
U kunt zich bij de gemeente melden. Er is een ruimte gereserveerd waar bestemmingsplannen kunnen worden ingezien.
Nieuwe bestemmingsplannen moeten digitaal beschikbaar worden gesteld. Deze kunt u inzien via www.ruimtelijkeplannen.nl.
Het bestemmingsplan geeft aan waar en wat gebouwd of aangelegd mag worden en welk gebruik is toegestaan. Iedereen is aan het plan gebonden: niet alleen de burgers, bedrijven en instellingen, maar ook de gemeente zelf.
Een bestemmingsplan bestaat uit:
- een of meerdere verbeeldingen (kaart waarop de bestemming is aangegeven);
- regels over de bebouwing en het gebruik;
- een toelichting.
Ook de provincie en het rijk kunnen ‘bestemmingsplannen’ opstellen. Deze worden dan inpassingsplannen genoemd en worden ook ter inzage gelegd. Richt u zich tot de instantie die het inpassingsplan heeft opgesteld om de plannen in te zien.