Aspecten bij de voorbereiding van bekritiseerde bouwplannen van bewoners
Producten waar de gemeente u mee kan helpen
-
Woning splitsen
Als huiseigenaar kunt u uw pand splitsen. Zo kan een woonruimte worden omgebouwd tot meerdere appartementen. Bent u dit van plan, dan moet u een splitsingsvergunning aanvragen bij de gemeente.
Op basis van de huisvestingsverordening bekijkt de gemeente of woningsplitsing toegestaan is. De vergunning kan om de volgende redenen worden geweigerd:
- in verband met de samenstelling van de woonruimtevoorraad
- om belemmering van stadsvernieuwing te voorkomen
- als de staat van onderhoud of de indeling van het gebouw zich ertegen verzet
In de huisvestingsverordening vindt u precieze regels hoe u de splitsingsvergunning moet aanvragen, welke gegevens u moet verstrekken, wanneer moet worden beslist op de aanvraag en welke gegevens de gemeente aan u verstrekt.
Om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen, hebt u in ieder geval een splitsingsplan en een taxatierapport van een beëdigd makelaar nodig. Het rapport bevat een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimtes bestemde gedeelten van het gebouw.
Naast de splitsingsvergunning hebt u misschien ook een omgevingsvergunning nodig in verband met de eventuele (ver)bouw van het pand.
-
Slopen van pand of woning, sloopmelding
Wilt u een gebouw of een deel daarvan gaan slopen, dan moet u dit in bepaalde gevallen melden bij de gemeente. Als er bij de sloop asbest wordt verwijderd moet u altijd een sloopmelding doen. Wordt er geen asbest verwijderd, maar komt er wel meer dan 10 m3 andersoortig sloopafval vrij, dan moet u ook een sloopmelding doen.
Het kan zijn dat u voor de sloop ook een omgevingsvergunning nodig heeft. Bijvoorbeeld als u een monument wilt slopen.
U hebt in het algemeen geen vergunning nodig om te mogen slopen. Gaat u slopen dan moet u wel meestal een melding doen. Soms kunt u zelfs slopen zonder dit te melden.
U bent verplicht een sloopmelding te doen in de volgende gevallen:
- bij de sloop komt 10 m3 of meer afval vrij
- bij de sloop wordt asbest verwijderd
Gaat u sloopwerkzaamheden uitvoeren aan een erkend monument of een pand in een beschermd stads- of dorpsgezicht? U moet dan een sloopmelding doen én een omgevingsvergunning aanvragen.
De sloopmelding doet u via het Omgevingsloket online. Als particulier kunt u de melding direct digitaal indienen met uw DigiD inlogcode. Als bedrijf heeft u voor de digitale aanvraag eHerkenning nodig. Hebt u ook een omgevingsvergunning nodig voor de sloop, dan kunt u de aanvraag hiervoor ook via Omgevingsloket online indienen. Dit kunt u tegelijk doen met de sloopmelding.
Doe de sloopmelding minimaal 4 weken voordat u met de sloopwerkzaamheden wilt beginnen. Soms kunt u ook uiterlijk 5 werkdagen van tevoren de melding doen. Dit kan in de volgende gevallen:
- U verwijdert als particulier hechtgebonden asbest tot een maximum van 35 m2.
- U voert reparatie- of mutatieonderhoudswerkzaamheden uit. Dit geldt alleen als de termijn van 4 weken tot onnodige leegstand van het gebouw leidt of het gebruiksgenot belemmert.
Nadat u de melding hebt gedaan, krijgt u van de gemeente een ontvangstbevestiging. Deze ontvangstbevestiging houdt niet automatisch in dat uw melding volledig is. Is uw melding niet volledig, dan krijgt u hiervan bericht en moet u een nieuwe melding doen. Is uw melding wel volledig, dan kan de gemeente voorwaarden stellen aan de sloopwerkzaamheden. Aan deze voorwaarden moet u zich houden.
Minimaal 2 werkdagen voordat u met de sloopwerkzaamheden begint, moet u dit melden bij de gemeente. Bent u klaar met de werkzaamheden? Meld dit ook bij de gemeente. Doe dit uiterlijk op de eerste werkdag nadat u de werkzaamheden afgerond hebt.
Bij de sloopmelding moet u de volgende gegevens aanleveren:
- naam en adres eigenaar van het te slopen bouwwerk
- naam en adres uitvoerder van de werkzaamheden
- kadastrale aanduiding
- de data en tijdstippen waarop de werkzaamheden plaatsvinden
- beschrijving van de wijze waarop werkzaamheden plaatsvinden
- gegevens over de vrij te komen afvalstoffen
Afhankelijk van de werkzaamheden hebt u verder een of meerdere rapporten nodig. Deze rapporten moet u samen met het meldingsformulier indienen. Het kan gaan om de volgende rapporten:
- een asbestinventarisatierapport opgesteld door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf: als u verwacht dat er asbest vrijkomt bij de werkzaamheden
- sloopveiligheidsplan: in verband met de veiligheid op de slooplocatie
- rapport van een akoestisch onderzoek: in verband met beperking geluidhinder
- rapport van een trillingenonderzoek: in verband met beperking hinder als gevolg van trillingen
4 weken na de ontvangstdatum van uw sloopmelding kunt u beginnen met de sloopwerkzaamheden. Dit mag alleen als u geen bericht hebt ontvangen dat uw melding niet in orde is. Hebt u een sloopmelding gedaan voor werkzaamheden die u uiterlijk 5 werkdagen van tevoren moest melden? Als u geen bericht hebt ontvangen dat uw melding niet in orde is, kunt u na 5 werkdagen beginnen met de werkzaamheden.
Krijgt u bericht dat uw melding niet in orde is? Doe dan een nieuwe sloopmelding die wel aan de eisen voldoet. De termijn van 4 weken geldt dan opnieuw vanaf de ontvangstdatum.
Hebt u ook een omgevingsvergunning aangevraagd? Dan geldt het volgende:
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van uw aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd.
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
Kijk voor meer informatie over asbest in het Dossier Asbest van de rijksoverheid. Kijk op de Asbestwegwijzer om een indruk te krijgen in welke materialen asbest kan zitten.
-
Bouwen en verbouwen, omgevingsvergunning
Wilt u als particulier of bedrijf gaan (ver)bouwen, dan hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig. Gaat het om een groot bouwwerk (hoger dan 5 meter)? U moet dan een omgevingsvergunning aanvragen. In andere gevallen hoeft u vaak alleen een melding te doen.
Controleer of u voor uw bouwplannen een vergunning moet hebben vóórdat u gaat bouwen! U kunt hiervoor een check doen via Omgevingsloket online. Daar kunt u de vergunning ook digitaal aanvragen. Overleg bij twijfel altijd eerst met de gemeente.
Of u een omgevingsvergunning nodig hebt, hangt af van wat u wilt bouwen. U hebt altijd een omgevingsvergunning nodig als gaat bouwen of verbouwen aan een monument. Voor veel andere bouwwerken hebt u geen vergunning nodig. Als uw bouwplannen niet aan het bestemmingsplan voldoen, moet u toch een vergunning aanvragen.
Vergunningsvrij bouwen
In het algemeen hebt u geen omgevingsvergunning nodig voor bijgebouwen op het achtererf, als het bijgebouw niet hoger is dan 5 meter. Daarnaast gelden voor een dakkapel of dakraam aan de voorkant strengere regels dan voor een dakkapel aan de achterkant.
De volgende bouwwerken kunnen vergunningvrij zijn, als ze op het achtererf staan en voldoen aan de eisen in het Besluit omgevingsrecht:
- dakkapellen
- dakraam
- collectoren voor warmteopwekking
- panelen voor elektriciteitsopwekking
- kozijnen, kozijn-invullingen, gevelpanelen
- zonweringen, rolhekken, luiken of rolluiken
- tuinmeubilair
- sport- of speeltoestellen voor particulier gebruik
- schuttingen
- overbruggingsconstructies
- vlaggenmasten
- antenne-installaties
- bouwwerken voor infrastructurele of openbare voorzieningen
- magazijnstellingen
- bouwketen, bouwborden, steigers, heistellingen, hijskranen, damwanden, of andere hulpconstructies
- overige bouwwerken niet hoger dan 1 meter en een oppervlakte van niet meer dan 2 meter
Weigeringsgronden
In de volgende gevallen krijgt u geen omgevingsvergunning:
- Uw bouwwerk voldoet niet aan het Bouwbesluit.
- Uw bouwwerk voldoet niet aan de bouwverordening.
- Uw bouwwerk voldoet niet aan het bestemmingsplan, de beheersverordening, het exploitatieplan of ministeriële besluiten (B en W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Uw bouwplan is in strijd met het belang van de monumentenzorg.
- Volgens de gemeente bestaat ernstig gevaar dat uw bouwwerk wordt gebruikt voor een strafbaar feit (de zogenaamde Bibob-regeling).
- Het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk is in strijd met redelijke eisen van welstand (B en W kan alsnog bepalen dat de omgevingsvergunning moet worden verleend).
- Het advies van de Commissie voor tunnelveiligheid geeft hiertoe aanleiding.
Doe een vergunningcheck via het Omgevingsloket online. U ziet dan of u wel of niet een omgevingsvergunning moet aanvragen of dat een melding volstaat. Als particulier kunt u uw aanvraag direct digitaal indienen met uw DigiD inlogcode. U kunt het formulier ook downloaden en uitprinten.
Als bedrijf kunt u de aanvraag alleen digitaal indienen. Hiervoor heeft u eHerkenning nodig.
Omgevingsvergunning bouwen aanvragen
- Vul het aanvraagformulier volledig in en stuurt het met de benodigde documenten digitaal of per post naar de gemeente.
- U krijgt een ontvangstbevestiging van de gemeente.
- Is uw aanvraag niet compleet dan krijgt u hierover bericht van de gemeente. Vul de aanvraag dan alsnog volledig in. Doet u dit niet dan behandelt de gemeente uw aanvraag niet.
- De gemeente publiceert alle vergunningaanvragen binnen 2 weken na ontvangst.
- Nadat de gemeente heeft beslist, krijgt u vanzelf bericht of u de vergunning krijgt.
Bent u het niet eens met de beslissing op uw vergunningaanvraag, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Doe dit binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u eventueel nog in beroep gaan bij de bestuursrechter.
Voor complexe aanvragen geldt een afwijkende procedure. De gemeente legt het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage. Binnen 6 weken na terinzagelegging kan iedereen hierover zijn zienswijze indienen. In uw zienswijze licht u toe waarom u het niet eens bent met de beslissing. Nadat het besluit is genomen, kunnen belanghebbenden binnen 6 weken na bekendmaking in beroep gaan bij de rechtbank. U bent in ieder geval belanghebbende als u tijdig een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend. Er kunnen meerdere belanghebbenden zijn die beroep kunnen instellen bij de rechtbank.
Het hangt af van uw bouwplan welke documenten en gegevens u nodig hebt. De gemeente kan nog om aanvullende informatie vragen. Zorg ervoor dat u tekeningen meestuurt die de huidige situatie én nieuwe situatie tonen. Stuur één of meer van de volgende gegevens:
- constructieberekening of constructieve tekening
- plattegronden van de verdiepingen van het bouwwerk (schaal 1:100)
- situatietekening (schaal 1:1000 tot 1:1500)
- tekening van de gevelaanzichten (schaal 1:100)
- dwarsdoorsneden en lengtedoorsneden (schaal 1:100)
- details over het uiterlijk van het bouwwerk
- De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van uw aanvraag of de omgevingsvergunning wordt verleend. Deze termijn kan met 6 weken worden verlengd.
- Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning automatisch (van rechtswege) verleend.
- Voor complexe aanvragen geldt een beslistermijn van 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure kan de vergunning echter niet van rechtswege worden verleend.
De beslistermijn geldt niet als de beslissing moet worden aangehouden.
Aanhouden beslissing
Soms moet de gemeente de beslissing over het verlenen van de omgevingsvergunning aanhouden. Als het besluit wordt aangehouden, wordt dit u meegedeeld. De gemeente houdt de beslissing onder andere aan als vóór de dag van de aanvraag een van de volgende situaties ontstaat:
- Een voorbereidingsbesluit is in werking getreden.
- De provincie of de minister heeft verklaard dat een provinciale verordening of besluit wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan is in ontwerp ter inzage gelegd.
- Een aanwijzingsbesluit van de provincie of minister wordt voorbereid.
- Een bestemmingsplan is vastgesteld.
- Een bestemmingsplan is na vaststelling bekendgemaakt.
- Het exploitatieplan op het van toepassing zijnde bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk vastgesteld. In dit exploitatieplan wordt de financiering van gemeentelijke voorzieningen bij het bijbehorende bouwplan geregeld.
Vooroverleg
De gemeente kan uw aanvraag omgevingsvergunning niet in behandeling nemen of u de vergunning weigeren. Wilt u dit voorkomen, dan is het belangrijk om goed met de gemeente over uw plannen te overleggen. Deze belangrijke fase in de procedure heet het vooroverleg. Neemt u daarom bij het maken van uw bedrijfsplannen zo vroeg mogelijk contact op met de gemeente.
-
Bouwplannen ingediend bij de gemeente, inzage
Wilt u weten welke bouwplannen bij de gemeente zijn ingediend? U kunt deze plannen inzien bij de gemeente. Volgens de wet moet de gemeente namelijk alle bouwplannen ter inzage leggen. Nieuwe bouwplannen worden vermeld in een huis-aan-huisblad en via publicatie op de gemeentelijke website.
U kunt zich melden bij de gemeente. In de hal is een ruimte gereserveerd waar u de bouwplannen kunt inzien.
Om een vergunning voor het bouwen te krijgen, moet de aanvrager bij de gemeente een bouwplan indienen. Hierin staat beschreven wat de bouw of verbouw inhoudt. Ook vraagt de gemeente om een schets van de bouw of verbouw, plus een situatieschets. Al deze gegevens komen ter inzage te liggen bij de gemeente.
Heeft de gemeente een vergunning verleend en wilt u hiertegen bezwaar maken? Inzage in de bouwplannen helpt u om uw bezwaar goed te onderbouwen. Ook als u een zienswijze wilt indienen over een voorgenomen vergunningbesluit van de gemeente, kan inzage in de bouwplannen u helpen bij uw motivatie waarom u bezwaar maakt.
-
Bouwvlak, verzoek
Een bouwvlak in het bestemmingplan geeft aan dat in dat gebied of locatie mag worden gebouwd (woningen of opstallen, zoals een garage of schuur). In feite is een verzoek om een bouwvlak een bestemmingsplanwijziging. Daarom geldt een vergelijkbare procedure als bij een gewone bestemmingsplanwijziging.
U kunt in het bestemmingsplan zien wat de bestemming van de verschillende locaties in de gemeente is. Gebieden en locaties die geen bouwbestemming hebben, kunnen niet worden bebouwd. Wilt u toestemming tot bouwen krijgen voor een gebied dat nog geen bouwbestemming heeft? U kunt de gemeente dan verzoeken alsnog een bouwvlak in het bestemmingsplan aan te geven.
Dien een verzoek in bij de gemeente. Geef duidelijk aan wat de reden is van uw verzoek. Op basis van uw verzoek stelt de gemeente aanvullende vragen, zodat zij een concreet beeld krijgt van uw plannen.
Voeg in ieder geval de volgende documenten bij uw verzoek:
- een bouwplan met situatieschets en plattegronden
- gaat het om bedrijfsactiviteiten: een bedrijfsplan
-
Woning onttrekken aan woonruimtevoorraad
Wilt u een woonruimte veranderen zodat deze woning niet meer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang? Er is dan sprake van ‘het onttrekken van de woning aan de woonruimtevoorraad’. U hebt dan een onttrekkingsvergunning nodig van de gemeente. In de gemeentelijke huisvestingsverordening staan categorieën woningen waarvoor een onttrekkingsvergunning nodig is.
De gemeente bepaalt in welke gevallen u een woning mag onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Dit kan in de volgende gevallen:
- U gaat een woning gebruiken voor iets anders dan bewoning, bijvoorbeeld als kantoor.
- U wilt 2 woningen samenvoegen.
- U wilt een woning slopen.
- U wilt een zelfstandige woonruimte omzetten in onzelfstandige woonruimte.
Onttrekking met vergunning
U hebt altijd een onttrekkingsvergunning nodig als u een woning wilt ontrekken aan de woonruimtevoorraad. Ook hebt u soms een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld als u een monumentale woning wilt slopen of wanneer u een woning wilt gebruiken in strijd met het bestemmingsplan (zoals het gebruiken van een woning als kantoor).
Vraag de onttrekkingsvergunning aan bij de gemeente. Hebt u ook een omgevingsvergunning nodig, dan wordt de aanvraag voor een onttrekkingsvergunning meteen ook aangemerkt als een aanvraag om een omgevingsvergunning.
De gemeente beoordeelt de aanvraag. Vindt zij dat het belang van de onttrekking groter is dan het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, dan krijgt u de vergunning. De gemeente kan hierbij eisen dat u compensatie biedt door het toevoegen van vervangende en gelijkwaardige woonruimte aan de woningvoorraad. U kunt de compensatie ook geven door het betalen van compensatiegeld. De gemeente kan beslissen u geheel of gedeeltelijk vrij te stellen van compensatie.
Wijst de gemeente uw aanvraag af, dan kunt u hiertegen schriftelijk bezwaar maken. Doe dit binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit. Daarna kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter. Ook andere personen die een belang hebben bij de onttrekking, kunnen bezwaar maken en een voorlopige voorziening vragen bij de rechtbank.
U hebt de volgende gegevens nodig bij uw aanvraag:
- naam en adres van de eigenaar
- gegevens over de huidige situatie
- huur- of koopprijs
- aantal kamers
- woonoppervlak
- woonlaag
- staat van onderhoud
- gegevens over de beoogde situatie
- bestemming
- bouwtekening of omgevingsvergunning
- compensatievoorstel
- gegevens bij voorgenomen samenvoeging
- verwachte huur- of koopprijs
- de naam van de toekomstige bewoner(s)
- omvang van het huishouden van de toekomstige bewoner(s)
- een schriftelijke verklaring van toestemming van de huurder
-
Bouw en verbouw, welstand
De gemeente kan bepalen dat een bouwplan moet voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Hebt u een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen, dan kan de gemeente uw aanvraag voorleggen aan de welstandscommissie. Deze commissie beslist of uw bouwplan voldoet aan de welstandseisen.
In de welstandsnota van de gemeente staan de welstandseisen. Op basis hiervan kunt u zelf inschatten of uw bouwplan aan de eisen voldoet. Is dat zo, dan mag de omgevingsvergunning niet om redelijke eisen van welstand worden geweigerd.
De gemeente legt de redelijke eisen van welstand vast. Deze eisen gaan over:
- de karakteristiek van de bestaande bebouwing
- de openbare ruimte
- het landschap
- de stedenbouwkundige context
- massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling
- samenhang in het bouwwerk (de onderlinge relatie tussen samenstellende delen)
Via Omgevingsloket online kunt u zien of u een vergunning nodig hebt om te kunnen (ver)bouwen. Hier kunt u ook direct de aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning. De gemeente beoordeelt uw aanvraag en bekijkt of uw bouwplan past binnen de regels van het bestemmingsplan. Ook kan de gemeente een oordeel vragen aan de welstandscommissie. Deze commissie brengt dan advies uit aan de gemeente. Dit advies wordt door de gemeente gehecht aan de vergunningsaanvraag.
- uw aanvraag voor een omgevingsvergunning (onderdeel bouwen)
- tekeningen van de gewenste bebouwing (gevelaanzichten bestaand en nieuw op schaal 1:100)
- details over het uiterlijk van de bebouwing
- kleurenfoto's van de huidige situatie en aangrenzende bebouwing
- gegevens over de bouwmaterialen en kleuren die u wilt gebruiken
Vraag een principeoordeel aan
Wilt u een nieuwbouw, grote renovatie of omvangrijke verbouwing realiseren? Het is dan verstandig om eerst zelf een tekening te maken van wat u wilt bouwen en deze tekening aan de welstandscommissie voor te leggen. De commissie geeft dan een principeoordeel. Zo voorkomt u hoge architectkosten voor het ontwerp van een bouwwerk dat niet door de welstandscommissie wordt geaccepteerd.